• domenica 4 Dicembre 2022 09:04
Rimosso Tor di Valle, celebrate le elezioni, insediatosi il nuovo Sindaco, iniziata la nuova Consiliatura, riparte, molto in sordina, la danza sul Progetto Stadio di proprietà.
Dentro la Roma è cambiato più di qualcosa: via Guido Fienga e via Stefano Scalera. Se il primo era comunque un’eredità della gestione Pallotta, il secondo è stato una scelta esplicita, la prima, dei Friedkin.
Per Scalera, terminato l’anno di aspettativa ottenuto dal Ministero delle Finanze, il rapporto finisce complice anche la ri-chiamata al MEF.
Ora c’è da capire se, a parte le dichiarazioni di intenti, la Società Giallorossa intenderà lanciare un’opa reale sul futuro e avviare la progettazione e le interlocuzioni per una nuova area e un nuovo progetto.

DELOITTE E ENI

Scrive Alessandro Austini su Il Tempo che la Roma si è rivolta alla Deloitte per una valutazione economica preliminare alla realizzazione di uno studio di fattibilità. E scrive Lorenzo D’Albergo su Repubblica che As Roma e Eni hanno siglato un accordo di riservatezza (Non Disclosure Agreement) per scambiarsi dati e informazioni sull’area del gazometro.
Due notizie trapelate, non smentite, che lasciano sperare che la Roma esca dal limbo in cui lo Stadio è finito sul crepuscolo della Giunta Raggi.
Dopo di che, però, occorre un vero nuovo inizio.

DA GOOGLE MAPS ALLA REALTÀ

La prima cosa è identificare davvero l’area. Abbiamo scritto del duo Mercati Generali/Gazometro. C’è l’evergreen Tor Vergata (che non piace per niente alla proprietà). C’è Pietralata. Si sono aggiunte Teano/Torre Spaccata e lo Stadio Olimpico (che sarebbe il piano C da seguire in caso di totale fallimento).
Scegliere un’area però non è un esercizio che si fa su Google Maps guardando semplicemente quale sia uno spazio privo di costruzioni.
Tre sono i passaggi preliminari:
  1. individuare una società specializzata (o uno studio di architettura) nel mercato immobiliare di queste tipologie: insomma, l’agenzia immobiliare sotto casa non va bene. Servono soggetti di rilievo.
  2. indicare quale tipologia di stadio si intende realizzare. Il numero dei posti determina le dimensioni dell’impianto ma anche lo spazio necessario per le opere obbligatorie (prefiltraggi, parcheggi)
  3. specificare se si preferisce un’area pubblica (quindi senza altri partner privati) o privata (quindi con un partner)

IN PRINCIPIO FU CUSHMAN & WAKFIELD

Questi sono i primi tre passi da muovere. La precedente proprietà (DiBenedetto/Pallotta) individuò la Cushman & Wakefield (15 marzo 2012) per trovare l’area, scelse un impianto da 55mila posti (inizialmente estensibili fino a 60mila) e su area privata. Il risultato, dopo svariati mesi di ricerca fu una selezione di 12 diverse aree (da oltre 100 che erano) ottenute dopo un confronto con gli uffici comunali.
Fra quelle 12 aree venne poi individuata (30 dicembre 2012) Tor di Valle come quella che offriva la migliore capacità di sviluppo. Ma era la terza area nella lista, non la prima.
Questi nove mesi trascorsi fra l’incarico alla Cushman & Wakefield e l’accordo Parnasi/Pallotta su Tor di Valle furono impiegati per reperire prima la lista delle aree, poi per controllarle a livello di dimensioni e quindi per verificare, con gli uffici comunali, le caratteristiche di ogni area. Il che significò controllare l’eventuale presenza di vincoli, il “peso” urbanistico cioè non solo la mera dimensione ma anche la capacità edificatoria e l’accatastamento. Alla fine, il risultato fu la lista delle 12 aree fra le quali venne, appunto, selezionata, Tor di Valle.


PASSARE SUL PIANO PRATICO

Oggi il caso è analogo. Per selezionare davvero un’area, prima di sedersi al tavolo con il Comune e mettersi a trattare i passaggi da fare sono simili.
Se realmente l’accordo con Deloitte verte sull’analisi di sostenibilità economica del progetto, questo è il primo passo.
Poi, per passare sul piano pratico, la Roma dovrà per forza incaricare qualcuno – interno o esterno che sia – di analizzare le aree con i due paletti (dimensioni dell’impianto e proprietà dei terreni) sopra indicati.

GUALTIERI TIFOSO MA SINDACO 

Dopo di che, si potrà andare in Comune, con una lista o una sola area per discutere. E nessuno si illuda: Gualtieri sarà anche tifoso della Roma ma è il Sindaco e come tale dovrà valutare i pro e i contro per la città.
Questo è il secondo livello del confronto con il Comune: dopo aver individuato l’area prediletta, bisognerà vedere se si otterranno i via libera dagli uffici comunali e quale sarà il prezzo di questo via libera.
Su Tor di Valle versione Marino il valore totale delle opere pubbliche richieste dal Comune per dare il via libera al progetto fu di 511 milioni di euro. Nella più modesta versione Raggi, ci si fermò a 283 milioni. Comunque un prezzo consistente.
Ma di questo secondo livello, se ne potrà parlare dopo aver completato il primo scegliendo l’area su cui lavorare.

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